Encontraste una propiedad, ya calculaste el enganche y parece que todo está listo. Pero entonces llega la cotización de la notaría y descubres que comprar cuesta más que el precio anunciado.
Esto le pasa a muchos compradores porque suelen concentrarse en dos cantidades: el precio de la casa y el enganche. Los gastos de escrituración quedan para el final, aunque pueden representar una cantidad importante.
La buena noticia es que no necesitas ser abogado, contador ni notario para entender lo básico. En esta guía te explicamos, con ejemplos sencillos, qué estás pagando, por qué cambia según la ubicación y cuánto podrías necesitar para una propiedad de $3,000,000.
Primero: ¿qué son los gastos de escrituración?
Imagina que compras una casa. No basta con entregar el dinero al vendedor y recibir las llaves. La propiedad debe pasar legalmente a tu nombre, los impuestos deben pagarse y la compraventa debe inscribirse ante el Registro Público.
En términos sencillos, normalmente intervienen cuatro grupos de gastos:
- Impuesto por comprar el inmueble. Puede llamarse traslado de dominio, impuesto sobre adquisición o ISAI, dependiendo del lugar.
- Registro Público. Es el pago para inscribir la propiedad legalmente a tu nombre.
- Honorarios notariales. Es la remuneración profesional del notario por preparar, revisar y formalizar la escritura.
- Avalúos, certificados y trámites. Sirven para conocer el valor aplicable y verificar la situación jurídica del inmueble.
Un punto importante: todo se paga o gestiona normalmente por medio de la notaría, pero no todo el dinero es para el notario. Una parte corresponde a impuestos y derechos que la notaría entrega a las autoridades.
¿Cuánto cuesta escriturar una propiedad de $3,000,000?
No existe una respuesta única para todo México. La misma casa, con el mismo precio, puede generar gastos distintos dependiendo del estado y municipio.
Para entenderlo mejor, usamos una propiedad de $3,000,000 como ejemplo. Las cantidades siguientes son aproximadas y suponen una compraventa normal, sin descuentos, subsidios ni problemas documentales.
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| Ubicación | Impuesto de compra | Registro | ¿Qué falta agregar? |
|---|---|---|---|
| Querétaro | $170,305.91 | $22,500 | Notario, IVA, avalúo, certificados y otros trámites. |
| Estado de México | $59,983.06 | $29,928 | Notario, IVA, avalúo definitivo, certificados y trámites. |
| Ciudad de México | $149,474.09 | $24,154 | Notario, IVA, avalúo, certificados y trámites. |
| San Miguel de Allende | $99,125 | $2,574 presencial* | Honorarios notariales privados, certificados y otros trámites. |
*Como referencia, el trámite electrónico en Guanajuato puede tener una tarifa distinta. El costo final depende del acto que se inscriba.
La tabla nos enseña algo muy importante: utilizar una regla general como “calcula 5% para escrituras” puede funcionar como una primera referencia, pero puede quedarse corta.
En el Municipio de Querétaro, por ejemplo, solamente el impuesto y el Registro Público suman aproximadamente $192,805.91 para una propiedad de $3,000,000. Todavía faltarían los honorarios, el avalúo y otros trámites.
¿Por qué Querétaro puede resultar más costoso?
En el Municipio de Querétaro, el Impuesto Sobre Traslado de Dominio se calcula con una tarifa progresiva. Dicho de forma sencilla: el porcentaje cambia conforme aumenta el valor del inmueble.
Para una propiedad de $3,000,000, el impuesto del ejemplo es de aproximadamente $170,305.91, equivalente a 5.68% del precio. A eso se agrega el Registro Público, que en este ejercicio representa 0.75%: otros $22,500.
Por eso, si estás comprando en Querétaro, guardar solamente 5% para todos los gastos podría no ser suficiente. El puro impuesto ya está cerca de ese porcentaje.
¿Entonces cuánto debes guardar? No conviene adivinar. Antes de entregar un apartado, pide a una notaría una cotización con el precio, ubicación y datos reales del inmueble.
Estado de México: el impuesto puede ser menor, pero no es el único gasto
En el ejemplo de $3,000,000, el impuesto de adquisición es de aproximadamente $59,983.06 y el Registro Público de $29,928.
A primera vista parece considerablemente menor que en Querétaro. Sin embargo, todavía deben agregarse los honorarios notariales, IVA, avalúo, certificados y demás trámites.
Como referencia, utilizando el último arancel oficial localizado y la UMA 2026, el ejercicio de honorarios notariales arroja aproximadamente $66,316.30 antes de IVA y conceptos adicionales.
No tomes esa cifra como una cotización. Úsala para entender que el impuesto es solamente una parte del costo total.
Ciudad de México: revisa si existe algún beneficio aplicable
Para una propiedad de $3,000,000, el ISAI del ejemplo es de aproximadamente $149,474.09. El derecho registral de referencia es de $24,154.
La remuneración notarial calculada conforme al arancel 2026 sería cercana a $29,417.40, antes de IVA y otros gastos.
En la Ciudad de México pueden existir reducciones fiscales o programas como la Jornada Notarial. Pero cuidado: no todas las propiedades ni todos los compradores reciben automáticamente un descuento. Depende del valor catastral, uso, tipo de operación y cumplimiento de requisitos.
La pregunta correcta para la notaría es: “¿Esta operación cumple los requisitos de algún beneficio vigente y cuánto cambiaría el total?”
San Miguel de Allende: impuesto municipal y costos separados
Para una propiedad de $3,000,000, el impuesto municipal del ejemplo es de aproximadamente $99,125. El derecho registral presencial de referencia es de $2,574.
El avalúo público urbano o suburbano, bajo la tarifa consultada, sería cercano a $1,938.88. Esto no necesariamente incluye los honorarios que pueda cobrar un valuador privado.
Los honorarios del notario pueden depender del convenio y del marco arancelario aplicable. Por eso deben solicitarse directamente y por escrito.
¿El precio de venta siempre es la base para calcular?
No necesariamente.
Dependiendo de la entidad y la operación, puede revisarse el precio del contrato, el valor catastral o el avalúo. Si uno de esos valores es mayor, podría utilizarse como base para ciertos cálculos.
Ejemplo sencillo: imagina que compras en $3,000,000, pero el valor aplicable determinado para el impuesto es $3,200,000. La contribución podría calcularse sobre los $3,200,000 y no sobre lo que tú pensabas pagar.
Por eso es importante que la cotización indique claramente qué valor se utilizó como base.
Tabuladores 2026 para consultar con calma
No necesitas memorizar estas cifras. Las dejamos como referencia para que puedas comparar la cotización de la notaría y entender de dónde sale cada cálculo.
Tabulador del traslado de dominio en Querétaro
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| Rango | Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Factor |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $0.01 | $92,000 | $1,628.55 | 2.8352% |
| 2 | $92,000.01 | $226,891.12 | $4,237.02 | 5.0310% |
| 3 | $226,891.13 | $559,560.66 | $11,023.49 | 5.3075% |
| 4 | $559,560.67 | $1,379,992.89 | $28,679.95 | 5.5991% |
| 5 | $1,379,992.90 | $3,403,349.28 | $74,616.95 | 5.9067% |
| 6 | $3,403,349.29 | $8,393,366.68 | $194,131.76 | 6.2313% |
| 7 | $8,393,366.69 | $20,699,786.70 | $505,074.80 | 6.5736% |
| 8 | $20,699,786.71 | En adelante | $1,314,058.79 | 6.85411% |
Certificados registrales de referencia en Querétaro
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| Servicio | Tarifa | Aproximado con UMA 2026 |
|---|---|---|
| Libertad de gravamen por cada 10 años | 5 UMA | $586.55 |
| Inscripción o no inscripción | 10 UMA | $1,173.10 |
| Propiedad, no propiedad o única propiedad | 6 UMA | $703.86 |
| Historial registral hasta 10 años | 20 UMA | $2,346.20 |
| Historial de más de 10 y hasta 20 años | 25 UMA | $2,932.75 |
| Historial de más de 20 años | 30 UMA | $3,519.30 |
Tabulador del impuesto de adquisición en Estado de México
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| Rango | Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Factor |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $1 | $180,970 | $214 | 1.121% |
| 2 | $180,971 | $310,474 | $2,353 | 1.418% |
| 3 | $310,475 | $532,669 | $4,404 | 1.542% |
| 4 | $532,670 | $913,882 | $8,214 | 1.677% |
| 5 | $913,883 | $1,567,915 | $15,321 | 1.823% |
| 6 | $1,567,916 | $2,690,015 | $28,578 | 1.982% |
| 7 | $2,690,016 | $4,615,162 | $53,306 | 2.154% |
| 8 | $4,615,163 | $7,918,066 | $99,430 | 2.342% |
| 9 | $7,918,067 | $13,584,739 | $185,463 | 2.547% |
| 10 | $13,584,740 | $23,306,845 | $345,936 | 2.769% |
| 11 | $23,306,846 | $39,999,999 | $645,260 | 3.000% |
| 12 | $40,000,000 | En adelante | $1,200,000 | 3.252% |
Tabulador del ISAI en Ciudad de México
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| Rango | Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Factor |
|---|---|---|---|---|
| A | $0.12 | $123,988.81 | $314.97 | 1.392% |
| B | $123,988.82 | $198,382.03 | $2,040.90 | 2.967% |
| C | $198,382.04 | $297,572.76 | $4,248.16 | 3.876% |
| D | $297,572.77 | $595,145.67 | $8,092.80 | 4.522% |
| E | $595,145.68 | $1,487,864.15 | $21,549.06 | 5.023% |
| F | $1,487,864.16 | $2,975,728.34 | $66,390.32 | 5.487% |
| G | $2,975,728.35 | $5,732,476.11 | $148,029.44 | 5.952% |
| H | $5,732,476.12 | $14,928,323.92 | $312,111.08 | 6.183% |
| I | $14,928,323.93 | $27,529,938.63 | $880,690.36 | 6.251% |
| J | $27,529,938.64 | $55,059,877.21 | $1,668,417.30 | 6.300% |
| K | $55,059,877.22 | En adelante | $3,402,803.44 | 8.679% |
Tabulador de adquisición en San Miguel de Allende
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| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Factor |
|---|---|---|---|
| $0.01 | $500,000 | $0 | 2.00% |
| $500,000.01 | $650,000 | $10,000 | 2.25% |
| $650,000.01 | $800,000 | $13,375 | 2.50% |
| $800,000.01 | $1,000,000 | $17,125 | 2.75% |
| $1,000,000.01 | $1,200,000 | $22,625 | 3.00% |
| $1,200,000.01 | $1,500,000 | $28,625 | 3.50% |
| $1,500,000.01 | En adelante | $39,125 | 4.00% |
¿Quién paga los gastos de escrituración?
En una compraventa tradicional, el comprador normalmente cubre:
- Impuesto de adquisición o traslado de dominio.
- Inscripción de la propiedad a su nombre.
- Honorarios relacionados con su escritura.
- Avalúo y certificados necesarios.
- Gastos de su crédito hipotecario, cuando corresponda.
El vendedor puede tener que pagar:
- ISR por la venta, cuando proceda.
- Cancelación de una hipoteca.
- Adeudos de predial, agua o mantenimiento.
- Regularizaciones necesarias para poder vender.
No significa que el vendedor siempre pagará ISR. Puede existir una exención si se cumplen los requisitos legales, pero la notaría debe revisar el caso y la documentación.
Documentos que conviene preparar
La notaría dará la lista definitiva, pero llegar con estos documentos puede agilizar el proceso.
Si eres comprador
- Identificación oficial.
- CURP y RFC.
- Constancia de situación fiscal.
- Actas de nacimiento y matrimonio, cuando correspondan.
- Comprobante de domicilio.
- Información del crédito y del origen de los recursos.
Si eres vendedor
- Los documentos personales anteriores.
- Escritura o título de propiedad.
- Predial y agua.
- Información registral y certificado de gravamen.
- Documentos del condominio, cuando aplique.
- Comprobantes de mantenimiento.
- Información de la hipoteca, si todavía existe.
Cómo pedir una cotización que realmente puedas entender
No te conformes con recibir una hoja que únicamente diga “gastos de escrituración: $250,000”. Pide que te expliquen cómo se integra.
La cotización debería separar:
- Valor utilizado para calcular.
- Impuesto por adquisición.
- Derechos del Registro Público.
- Honorarios notariales.
- IVA sobre los servicios correspondientes.
- Avalúo.
- Certificados y constancias.
- Gastos relacionados con el crédito.
- Total aproximado.
También pregunta si la cotización puede cambiar y qué situaciones provocarían ese cambio.
El error que conviene evitar
Supongamos que cuentas con $600,000 disponibles y piensas utilizarlos completos para el enganche. Después descubres que necesitas una cantidad adicional para impuestos, notario y registro.
Si ya entregaste un apartado o firmaste una promesa sin calcular esos gastos, podrías verte obligado a conseguir dinero con urgencia, reducir el enganche o incluso poner en riesgo la operación.
La estrategia más prudente es separar desde el principio:
Enganche + gastos de escrituración + posibles adecuaciones + fondo de emergencia.
Preguntas frecuentes
¿Es cierto que escriturar siempre cuesta entre 5% y 10%?
Es una referencia utilizada comúnmente, pero no es una tarifa oficial nacional. El costo real depende de la ubicación, valor, impuestos, registro, notaría, avalúo, crédito y situación jurídica.
¿La notaría se queda con todo ese dinero?
No. Una parte importante corresponde a impuestos y derechos que la notaría calcula, retiene y entrega a las autoridades.
¿Puedo saber el costo antes de comprar?
Sí. La cifra puede ser preliminar, pero una notaría puede preparar una estimación con el precio, ubicación y datos del inmueble.
¿El crédito hipotecario incluye las escrituras?
Depende del producto. Algunos créditos financian ciertos gastos y otros no. Confírmalo antes de calcular tu enganche.
¿Conviene comparar notarías?
Sí, siempre que compares los mismos conceptos y bases. Una cotización aparentemente más barata puede simplemente omitir gastos que después se agregarán.
Conclusión: calcula el cierre antes de comprometerte
Comprar una propiedad no significa pagar solamente el precio anunciado. El presupuesto completo debe considerar:
Precio + impuesto + Registro Público + notario + avalúo + certificados + crédito + posibles regularizaciones.
No necesitas memorizar tabuladores. Lo importante es entender qué conceptos existen, pedir una cotización desglosada y conservar suficiente dinero para cerrar la operación sin improvisar.
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Fuentes oficiales consultadas
- Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro 2026.
- Ley de Hacienda del Estado de Querétaro.
- Código Financiero del Estado de México y Municipios.
- Arancel de Notarios del Estado de México localizado.
- Arancel de Notarios de la Ciudad de México 2026.
- Información sobre Jornada Notarial en CDMX.
- Ley de Ingresos de San Miguel de Allende 2026.
- Ley de Ingresos del Estado de Guanajuato 2026.
- INEGI — Unidad de Medida y Actualización.
Aviso: este contenido es informativo y educativo. No sustituye una cotización notarial, determinación fiscal, avalúo ni asesoría jurídica. Los importes definitivos dependen de la operación, legislación vigente, inmueble y documentación.